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일반적인 토지에서 건축을 하기 위해서는 개발행위 허가를 받아야 합니다. 그러나 농지는 여기에 더해서 농지 전용 허가 또한 받아야 합니다. 오늘은 농지전용허가에 대해서 알아보려고 합니다.
2023.06.23 - [부동산] - 개발행위허가, 건축을 위한 첫번째 단계!
개발행위허가, 건축을 위한 첫번째 단계!
토지를 사서 건축을 하려고 한다면 허가를 받아야 합니다. 오늘은 농지와 산지를 제외한 토지에서 건축을 위한 허가를 받는 '개발 행위 허가'에 대해서 알아보려고 합니다. 농지와 산지는 다음
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농지전용허가 총정리!
| 농지에 건물을 짓는 절차 |
|---|
| 1. 토지 매입 |
| 2. 개발행위허가 + 농지전용허가 + 건축허가 |
| 3. 부지 조성 공사 |
| 4. 건축 공사 |
| 5. 준공 검사 |
| 6. 지목 변경 및 건축물대장과 건물 등기부등본 생성 |
1. 농지의 정의
농지란 지목이 전, 답, 과수원으로 되어있는 토지와 그 밖에 법적 지목과 상관없이 실제로 농작물의 경작지 혹은 다년생 식물의 재배지로 이용되고 있는 토지를 의미합니다. 이와 더불어 아래와 같은 부지도 농지에 포함됩니다.
| 토지의 개량시설의 부지 (유지, 양 배수시설, 수로, 농로, 제방 등) |
농지에 설치하는 보일러,양액탱크, 종균배양설비의 부지 | 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스의 부지 |
축사의 부지 |
| 곤충사육사의 부지 | 간이퇴비장의 부지 | 농막, 간이저장고, 간이액비저장조의 부지 |
농자재 및 농산물 보관실, 작업장의 부지 |
위와 같이 간단히 농사과 관련되어 이용되는 땅은 여간해서는 농지로 보여진다라고 할 수 있습니다. 그러나 아래와 같은 토지는 제외됩니다.
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| 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 다년생 식물의 재배지로 이용된 기간이 3년 미만인 토지 |
| 지목이 임야인 토지로서 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 이용되는 토지 |
| '초지법'에 따라 조성된 초지 |
2. 농지전용허가
위에서 설명한 바와 같은 농지를 개발하여 건축물을 짓기 위해서는 농지전용허가를 받아야 합니다. 그 이유는 농지는 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지 개량 외의 용도로 사용할 수 없기 때문입니다. 따라서 농지를 다른 땅으로 바꿔서 쓰겠다는 허가를 받아야 한다는 것입니다.
여간해서는 조건만 잘 갖춰지면 허가를 받을 수 있으나, 전용하려는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 농업 생산 기반 정비사업 시행 예정지역으로 편입되어 우량농지로 보전할 필요가 있는 경우에는 농지 전용 허가가 제한될 수 있습니다. 즉, 우량농지는 전용허가를 받기 어렵다는 의미입니다.
이는 시군구청의 농지전용허가 담당자가 담당하며, 허가를 판단하는 것도 담당 공무원입니다. 사람이 하는 일이다 보니 대략적인 정보를 인터넷을 통해서 얻었다면 직접 담당자와 통화를 하고 해결하는 것이 가장 빠르고 쉬운 길입니다. 담당자가 잘 알려주려 하지 않는다면 어떻게 한다? 정보공개포털에서 정보공개청구를 하거나, 국민신문고에 민원을 제출한다!
3. 농지보전 부담금
농지전용허가를 받기 위해서는 농지의 보전 관리 및 조성의 위하여 농지보전부담금을 납부하여야 합니다. 세금처럼요. 농지보전부담금은 다음과 같은 공식으로 계산합니다.
| 농지보전부담금 = 농지의 개별 공시지가(㎡당) x 30% x 전용면적(㎡) |
위와 같이 계산을 하나, 농지 보전 부담금은 제곱미터 당 5만원이 최대치입니다. 즉, 공시지가가 아무리 비싼 농지여도 농지전용 부담금은 ㎡에 5만원이라는 의미입니다.
마지막으로 간단하게 예를 들어서 계산해보고 글을 마무리하겠습니다. 500㎡의 농지를 개발하려고 합니다. 이 농지의 개별 공시지가는 1㎡에 10만 원입니다. 이럴 때 농지 전용 부담금을 계산해 보면, 100,000 x 30% x 500 = 15,000,000 입니다. 즉 농지 전용 부담금으로 1천 5백만원을 부담하게 됩니다. 참 쉽죠?
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