개발행위허가, 건축을 위한 첫번째 단계!

토지를 사서 건축을 하려고 한다면 허가를 받아야 합니다. 오늘은 농지와 산지를 제외한 토지에서 건축을 위한 허가를 받는 '개발 행위 허가'에 대해서 알아보려고 합니다. 농지와 산지는 다음에 다룰 예정입니다.

 

 

개발 행위 허가 총정리

 

개발 행위 허가는 개발 계획의 적정성, 기반시설의 확보, 주변 경관 및 환경과의 조화 등을 고려하여 허가여부를 결정합니다. 이는 난개발을 방지하고, 국토의 계획적인 관리를 위한 제도입니다. 개발행위는 허가권자로부터 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 허가를 받아야 합니다. 아래에서 어떠한 절차로 이루어지는지 쉽게 알려드릴게요!

 

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건물을 짓는 단계

개발행위 허가에 대해서 알아보기 전에 간단히 건물을 짓는 단계에 대해서 알아보려 합니다. 아래와 같은 단계를 통해서 건물이 지어지게 됩니다.

 

1. 토지매입

2. 개발행위허가 + 건축허가

3. 부지조성공사

4. 건축공사

5. 준공검사

6. 지목변경 및 건축물대장과 건물 등기부등본 생성

 

 

개발행위 허가 대상

개발행위의 허가 대상은 다음과 같습니다.

 

★ 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

★ 토지의 형질변경 - 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는행위와 공유수면의 매립을 의미한다. - 다만 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토, 성토, 정지 등은 개발행위허가를 받지 안아도 된다. - 경작을 위한 토지의 형질 변경은 개발행위허가 대상은 아니지만, 2m이상의 성토나 절토를 하고자 하는 때에는 농지 조성 행위로 보아 허가 대상에 포함되고, 경작을 위한 형질 변경을 하면서 옹벽의 설치가 수반되는 경우에도 개발행위허가를 받아야 한다.

★ 토석채취 : 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위

★ 다음 각 항의 어느 하나에 해당하는 토지분할(건축물이 있는 대지는 제외) - 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경 보전지역 안에서 관계 법령에 의한 허가인가 등을 받지 않고 토지를 분할하는 경우. - 다음의 분할제한면적 미만으로의 토지 분할 ( 주거지역 60제곱미터, 상업지역 150제곱미터, 공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터, 그 외지역 60제곱미터) 이 범위 내에서 지자체 조례로 따로 정할 수 있음. - 관계 법령에 의한 허가 인가 등을 받지 않고 행하는 넓이 5m 이하로의 토지 분할.

★ 물건 적치 :  녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 밖의 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위.

개발행위허가를 받지 않아도 되는 땅은? 이미 기반시설 등의 모든 준비가 되어있는 땅은 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다. 예를 들면 신도시 등에 LH에서 분양한 땅은 기반 시설이 모두 갖춰져 있기 때문에 개발행위허가를 따로 받지 않아도 됩니다.

 

 

개발행위허가를 받아야 하는지 확인하는 방법은? 시청이나 군청의 개발행위허가 담당자에게 전화하여 지번을 불러주고 허가를 받아야 하는 땅인지 물어보면 알려줍니다. 혹시나 담당 공무원이 안 알려주면 어떻게 한다? 국민신문고에 공개해달라는 민원을 넣거나, 정보공개포털에 정보공개청구를 넣어서 담당 공무원으로부터 공식적으로 답을 얻으면 됩니다!

 

개발행위허가를 받을 수 있는 땅의 기준

1. 경사도

각 지자체에서 정하는 경사도의 기준에 적합해야 합니다. 수도권의  몇몇 도시를 예로 들면 수원시(녹지)는 10도. 고양시, 화성시, 평택시는 15도. 시흥시는 17도. 용인시는 17.5도. 서울시, 남양주시는 18도. 광주시, 용인시 처인구는 20도 등입니다. 각 지자체별 개발행위허가 경사도 기준을 확인하는 방법은 조례를 확인하는 것입니다. 조례를 확인하는 방법은 자치법규정보시스템에 접속해서 행정구역을 선택하고 도시계획 조례를 검색합니다. 그리고 도시계획조례에서 개발행위허가기준을 찾으면 됩니다. 도시계획조례에서 컨트롤+F를 누른 뒤 '경사도'라고 검색하면 쉽게 찾을 수 있습니다.

 

 

2. 도로

개발 행위 허가에 필요한 진입 도로의 폭은 개발 규모가 5천 제곱미터 미만은 4m 이상, 5천 제곱미터 이상 3만 제곱미터 미만은 6m 이상, 3만 제곱미터 이상은 8m 이상으로서 개발행위 규모에 따른 교통량을 고려하여 적정 폭을 확보하여야 합니다. 이 경우 진입도로의 폭은 실제 차량 통행에 이용될 수 있는 부분으로 산정합니다. 다만, 차량 진출입이 가능한 기존 마을 안길, 농로 등에 연결되거나 차량 통행이 가능한 도로를 개설하는 경우로서 농업, 어업, 임업용 시설, 부지면적 1천 제곱미터 미만으로 제1종 근린생활시설 및 단독주택의 건축인 경우에는 도로확보 기준을 적용하지 않을 수 있습니다. 건축허가와 도로에 관해서는 아래 포스팅에 쉽게 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

 

2023.05.25 - [부동산] - 건축허가를 위한 도로의 조건, 건축법 접도요건

건축허가를 위한 도로의 조건, 건축법 접도요건

 

3. 상수도

상수도가 설치되지 아니한 지역에 대해서는 건축행위를 원칙적으로 허가하지 아니한다는 조항이 있습니다. 그러나 먹는 물 수질 기준에 적합한 지하수 개발 이용시설을 설치한다면 건축이 가능할 수 있습니다. 이 부분에 대해서는 시군구청 상수도팀에 전화해서 지번을 불러주고 문의하는 게 좋습니다. 애매하거나 모르면 무조건 물어보는 게 좋습니다.

 

 

4. 하수도

하수도가 설치되지 아니한 지역에 대해서는 건축행위를 원칙적으로 허가하지 아니한다는 조항도 있습니다. 그러나 하수도법에 따른 개인 하수 처리시설 또는 정화조를 설치한다면 건축이 가능할 수 있습니다. 이 부분에 대해서도 역시 시군구청 하수도팀에 전화해서 지번을 불러주고 문의한다면 답을 얻을 수 있습니다.

 

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이상으로 개발행위 허가에 대해서 알아보았습니다. 여러 가지 조건들과 용어로 복잡해 보이지만, 하나하나 담당 부서에 문의해서 처리한다면 생각보다 쉽게 답을 얻을 수 있습니다. 다음 포스팅에서는 농지전용허가에 대해서 알아보도록 하겠습니다.